事件：　　2026 年1 月29 日，证监会正式受理首批三只商业不动产REITs，分别是汇添富上海地产、中金唯品会以及华安锦江REIT。　　点评：　　首批3 只商业不动产REITs 申报，覆盖底层资产为办公楼、酒店和奥特莱斯。1 月29日，上交所公示首批3 只商业不动产REITs 申报受理：1）汇添富上海地产REIT，底层资产为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼；预计募集规模40.02 亿元、2026-27年净现金流分派率为4.50%、4.57%。2）中金唯品会REIT，底层资产为郑州和哈尔滨2个杉杉奥特莱斯项目；预计募集规模74.7 亿元、2026-27 年净现金流分派率为4.57%、4.99%。3）华安锦江REIT，底层资产为分布在全国18 座城市的21 家锦江都城酒店；预计募集规模17.03 亿元、2026 年净现金流分派率为5.05%。　　本次证监会商业不动产REITs 推进较快，后续主体扩围可期，预计审批也将更快。本次证监会商业不动产REITs 与发改委基础设施REITs 的区别：1）推进较快，自试点到首批申报受理约1 个月；此前发改委REITs 从试点到首批受理则约1 年；2）资产归属主体，发改委REITs 以国央企为主，后续证监会REITs 资产主体或扩围至民营房企；3）资产类型，本次新增底层资产主要为办公楼和酒店，后续资产品类丰富可期。对于房企，商业不动产REITs 能够盘活存量资产、拓展权益融资渠道、将资产价值显性化。　　构建商业不动产资产证券化多层次市场，盘活存量、化解风险、助力企业转型。商业不动产公募REITs 与机构间REITs（交易所私募REITs）、不动产基金将组成商业不动产资产证券化多层次市场，这将有利于：1）拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环；2）为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型；3）提供商业不动产价值的“锚”，将商业不动产价值显性化；4）盘活我国庞大的商业存量资产价值，有助于回笼资金并降低资产负债率，化解房地产行业的债务困境。预计后续商业不动产公募REITs 规模将持续扩大。　　投资分析意见：首批商业不动产REITs 上报，优质商业地产迎来价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产基本面仍将继续磨底，考虑到本次经济工作会议中要求“着力稳定房地产市场”，预计后续仍有进一步楼市支持政策出台，并预计核心城市止跌回稳将更早到来，同时我们认为两大发展机遇值得关注：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：　　新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；2）优质房企：绿城中国、建发国际、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海外发展；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

首批商业不动产REITS上报点评：首批商业不动产REITS上报 优质商业地产迎来价值重估 第1张

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